增值税动产不动产

固定资产包括动产和不动产。动产固定资产是实行消费性增值税后，才允许抵扣；而不动产在实行营改增后才允许抵扣进项税，因此，销售使用过的固定资产如何缴纳增值税要区分动产和不动产。

一、销售使用过的动产固定资产。一般纳税人销售使用过的动产固定资产按照一般计税方法适用13%税率缴纳增值税，但属于下述五种情形可以选择简易计税按照3%减按2%缴纳增值税（也可以选择按3%缴纳增值税，可以开具3%专票，但营改增纳税人只能按照3%减按2%缴纳增值税）：

1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

2.2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产；2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3.一般纳税人销售使用过的，2013年8月1日前取得的应征消费税的汽车、游艇、摩托车。

4.一般纳税人销售自己使用过的，纳入营改增试点前取得的固定资产。

5.纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后销售该固定资产。

二、销售使用过的不动产。一般纳税人销售使用过的不动产按照一般计税方法适用9%税率缴纳增值税。但属于下列三种种情形可以选择简易计税按照5%征收增值税：

1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

说明：一般纳税人销售不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：不动产可以抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率，不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%。计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

销售转为一般纳税人之前取得的不动产如何缴纳增值税？《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）等规定：“ 纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产”可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票 或者是可选择3%征收率简易计税，可以开具增值税专用发票。参照上述规定，对一般纳税人销售转为一般纳税人之前取得的不动产，因为没有抵扣，也应当可以选择简易计税。本人认为应区分以下情况：

1．纳税人取得（不含自建）不动产时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后销售该不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2．纳税人取得（不含自建）不动产时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后销售该不动产，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3．纳税人自建不动产时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后销售该不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。