营业税改为增值税

营改增全面实施以来，各项政策基本平稳落地。但实务中，由于房地产行业周期较长，一个项目从拿地、建设到销售，有可能跨越一个或多个年度，不少企业对营改增过渡政策不甚了解，从而导致税务风险。日前，房地产企业A公司就错误地把营改增之前预缴的营业税，抵减营改增之后销售商品房应纳的增值税，最终补缴税款和滞纳金1300万元。

症状：

长期未申报缴纳增值税

税务人员利用自主开发的税务风险分析系统，对A公司的财务报表、纳税申报表进行分析时，得到这样的提示：A公司属于不正常情况，存在不计、少计增值税销项税额的风险。

根据系统提示，税务人员借助“金三”系统进行分析，了解到A公司成立于2007年，于2014年9月建设完成唯一的房地产项目并开始销售；2016年5月1日，营改增全面实施，A公司选择简易计税办法，按照5%的征收率计税。但是，2016年5月~2017年9月，A公司都没有申报缴纳增值税。

诊断：

用营业税抵减了增值税

针对上述问题，税务人员来到A公司，向公司财务人员了解情况。该财务人员解释道，A公司的这一房地产项目预计总销售额为24亿元，从开始销售到2016年4月30日（营改增之前），已在当地税务部门预申报销售额22.9亿元，预缴营业税1.1亿元，其中已开具购房发票（办理完房产过户手续）的金额为11亿元，剩余的11.9亿元申报额需开具不征税项目发票。2016年5月~12月，A公司开具不征税项目发票5.4亿元；2017年1月~9月，开具不征税项目发票1.5亿元；剩余的5亿元还要继续开具不征税项目发票。因此，A公司从2016年5月~2017年9月都没有申报缴纳增值税。

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，未发生销售行为的不征税项目，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，其中包括销售自行开发的房地产项目预收款。而使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。该财务人员表示，公司依据上述规定开具不征税项目发票，并认为可以“理所当然”地用已缴纳的营业税抵减应缴纳的增值税。

税务人员现场查看企业经营数据发现，A公司于2016年5月~12月办理了营改增之前完成销售的39套房屋的退房手续，这些房屋此后重新完成销售，但没有办理营业税退税，且继续开具不征税项目发票。此外，A公司其他的库存商品被陆续销售，办理了房产过户手续，并仍开具不征税项目发票。显然，交易完成后已不符合开具不征税项目发票的条件，增值税纳税义务已经发生。经统计，A公司自2016年5月~2017年9月实现增值税应税收入2.4亿元，未申报纳税，并用预缴的营业税抵减应纳增值税。

税务人员告知企业相关人员，企业在营改增之前销售商品房预缴的营业税，应在符合条件的情况下办理退税。同时，根据规定，营改增之前缴纳的营业税，不能抵减营改增之后新销售商品房应缴纳的增值税。最终，A公司补缴税款和滞纳金1300万元。

处方：

加强税收政策学习

本案例中，A公司之所以发生税务风险，主要原因在于企业对税收政策的学习理解不到位，主观上认为营业税可以抵减增值税，从而产生了严重偏差。因此，企业应积极主动参加税收政策培训，加强对政策的学习，准确把握政策变化。税务机关也应借助智能信息系统，对纳税人的纳税申报表加强分析比对，发现异常应及时了解情况，做好政策宣传辅导，帮助企业更好地防范涉税风险。