增值税不动产抵扣

分期抵扣的不动产进项税额

依据：总局〔2016〕15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

一、分两年抵扣

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣： 第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

【解读】如何分2年抵扣：

第一年60%在扣税凭证认证当月。

第二年40%在取得扣税凭证的当月起第13个月。

扣税凭证指：取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

【例题】2016年7月5日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。7月20日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1000万元。

【解析】2016年7月：进项税额600万元，2017年7月：进项税额400万元。

二、分期抵扣的不动产范围

1、需要分2年抵扣的不动产范围：

（1）“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，并在会计制度上按固定资产核算的不动产。

（2）“发生的不动产在建工程”，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。

（3）纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的。

【解析1】上述购进货物，是指构成不动产的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

【解析2】购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

2、不需进行分2年抵扣的不动产——一次性抵扣：3项

（1）房地产开发企业自行开发的房地产项目；

（2）融资租入的不动产；

（3）在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

三、不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

四、其他

1.纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

2.纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

3.待抵扣进项税额记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。 对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

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