房企所得税纳税义务发生时间

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)对增值税纳税义务发生时间作出如下原则性规定:发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

也就是说，纳税义务发生必须具备以下两项行为同时发生：一是发生应税行为；二是收款或取得索取销售款项凭据。当然先开具发票的不考虑是否收款或取得索取销售款项凭据，一律为开具发票的当天发生增值税纳税义务。这里发票不包括预收房款开具的不征税发票。发生应税行为，就房地产企业而言一般以房屋交付来界定：买卖双方签署了售房合同，并且合同中约定了交房时间，以约定的交付时间，如果延期交付有证据的，以延期的时间为准。实际交付时间早于合同约定时间的，以孰先原则确认。

注意：应税行为发生了，按照合同约定应当收取房款，即便是未收到也发生增值税纳税义务。另外，对未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天发生增值税纳税义务。